親から遺産相続した家は古すぎるから、いったん取り壊して、その土地に新たにマンションないしアパートを建てて賃貸経営しようとは考えていませんか？
しかし、その選択は果たして正しいのか、間違っているのか、不安に思っているのではないかと思います。
この記事では、その疑問にお答えします。
結論を先に言ってしまうと、アパートマンション経営は立地が命という手前、どうしても一等地でのみに限られてしまうというのが実情です。
この記事を読み終えた時には、あなたの現在の状況に照らし合わせたところで、アパート・マンション経営をすることが合理的な選択なのかどうかの判断ができるようになっています。
それでは、説明してまいりましょう。
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アパート・マンション経営は現実的？非現実的？
親の家を取り壊し、アパマンを建設する時の建築費用はおそらく銀行ローンだと思います。
それらも含めたところで、アパート・マンション賃貸業を成功させるために必要な条件は全部で5つあります。
1点目。熱量です。
やはり、先祖代々続いてる土地ならなおのことですが、この土地だけは絶対に誰にも渡さない。譲らない。という強い意思が必要です。
精神論にはなりますが、まずはこの熱意・熱量が無くてはどうにもなりません。
そして、2点目。経営者思考です。
大家さんと言えば、サラリーマンが副業感覚で出来るという意識でいる人が多いですが、アパマン賃貸業は立派なビジネスです。経営なんですね。
少なくとも、数億円をかけて投資をして、その後、10年20年30年かけてその投資費用を回収しにいく長期プランを組み立てる能力が必要です。また、建物も経年劣化しますから、その補強のために修繕費用の積み立ては必要ですし、もちろん税金も支払っていかねばなりません。
日常業務としては、入居者募集、建物(商品)の品質管理、収支管理などなど、経営感覚が要求されるのです。
そして、3点目。不動産賃貸業に関する知識・人脈の確保です。
ビジネスをしていくうえで、その業界のことを知っておくのはやはり必要です。
どのようなものが流行になっていて、大きな流れとしてどの方向に事態が動いてるのかなどを把握するためにも、不動産市場のおける知識、そしてそれを取り入れるための不動産投資家などの人脈なども手に入れておきたいところです。
そして、4点目。軍資金金調達能力です。冒頭でもお伝えしましたが、アパマン建築費用の大部分は借金だと思います。
建設後の家賃収入でもってそれを返済していくことになるわけですが、銀行や農協等金融機関も儲けを出さなくてはなりませんから、誰でもホイホイ貸し出すわけにはいきません。
銀行側も貸付金＋利子を回収できないと判断すれば、融資すらしてくれません。ですから、融資をしてくれるくらい商品力があなたの物件にあるかどうかを見極めないといけません。
最後、5点目。兄弟姉妹間で後々もめないように相続分割しておくこと。
不動産ビジネスは立地が命です。アパマン経営が可能なのは一等地に限ると言ってよいです。そして、一等地は不動産市場的に高値で取引されますから、その土地の相続権を持っている兄弟姉妹間で意見が分かれることは往々にしてあります。
アパマン経営じゃなく、もう売却してしまって現金として受け取りたいという方もおられることでしょう。
そのような場合は、土地を残したい方が、他の兄弟姉妹に対して、その相続分の金額を現金で分配してあげる他、この話を終息させる手立てはありません。
その現金が用意できないのであれば、もう土地を売ってしまって、現金を兄弟姉妹間で分割してしまう他ありません。
まとめ
ビジネス経営を長期的に継続させるためには、収支を常に＋に保つ必要があります。
不動産賃貸経営の場合は、得られる家賃の上限が決まっていますし、その家賃も年々物件の劣化とともに下がっていくのが通常ですから、収支を長期的に＋にし続けるためには、やはり家賃の値下がりがゆるやかな「一等地」での経営に限られてしまうのです
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