家を売る、売らないの判断をするにあたって、親の家のスペックについて理解を深めることは必須と言えます。
そこで今回は、最終的に合理的な判断・決定を下すための判断材料としてどんな資料が手元に必要かということについて、記したいと思います。
家のスペックを見るために必要なものは3つ
見るべき判断材料3つは以下の通りです。
- 家の権利関係はどうなっているか
- 家の基本仕様はどうなっているか
- かかっているお金はいくらか
それぞれについて、以下で詳しく説明していきます。
家の権利関係はどうなっているか？
家の権利関係とは、要は「登記」内容のことを言います。
田舎部ではよくあることなのですが、たとえもう故人になっていたとしても、現在でも、土地の名義がずっと故人のままという場合がよくあります。
このままでは家・土地を売ろうにも、名義が違いますから、売れません。
現在、所有している人への名義の書き換えが必要なんですね。しかし、慌てることはありません。手続きはできます。
ただし、司法書士など専門家に任せたほうがいいですね。被相続人の正確な特定など時間はかかりますが、その方が確実です。
3ヶ月間～半年間の時間と数万円の費用を見ておいたほうがいいですね。
家の基本仕様はどうなっているか？
売るのか貸すのか、あるいは所有するのか、それらを判断するためには、その物件の価値を知る必要があるでしょう。つまり、基本仕様です。
■親の家の基本仕様項目の一覧
- 購入時の土地価格
- 建物の建築費
- 固定資産税評価額と実際の固定資産税(あれば土地計画税も)
- 所在地、交通の便
- 土地と建物面積、間取り
- 建築年月日
- 用途地域、建ぺい率、容積率
- 駐車場の有無
- 主要な間口部の空き
- 賃借料、地代(借地の場合)
- 主な設備(例：床暖房、浴室乾燥機、食洗機)
- その他の特徴(例：総檜造り、耐震改修済み、〇年に水回りリフォーム実施済みなど)
これらを把握することに努めるわけですが、手元にそろえて欲しい資料としては、土地の測量図や境界確認書が家のどこかにないか探してみてください。
これら資料は、一戸建て物件や土地(更地)を売ったり貸したりする時の判断材料として必要です。
あとは、建築基準法にそって建てられた建物であることを証明するための建築確認済証と検査証、そして建物の広さや間取り、建築年月日を知るための建築設計図書が必要です。
過去に家のリフォームもしていたら、リフォーム箇所がわかる設計図や工事記録も探してみましょう。
増改築した場合も同様ですね。浴槽やトイレ、洗面台や台所など水回りの設備に関するパンフレットなんかもあれば、売ったり貸したりする時に役立つ情報なので、探しておくとよいです。
しかし、あまりに古い物件だったり、そんなの見たことも聞いたこともない！という場合もあるでしょう。
その場合でも、現存してる物件から土地の広さなど数値を出していくので、時間と費用はかかりますが、大丈夫です。
専門家に依頼するなどして、それそれの項目の数字が把握できれば、その物件の価値がどの程度か客観的に推し量れるようになります。
売却か賃貸か収益物件建て直しか、不動産会社のプロと以上の手続き面も含めて検討してみましょう。
かかっているお金はいくらか
家は持っているだけで、固定資産税や都市計画税といった税金に加えて、修繕費といったお金がかかってきますが、それ以外にかかっているお金がないかもきっちり把握しておく必要があります。
火災地震保険に加入しているかどうか、住宅ローンやリフォーム代金の未払い代金は残っているのかといったところがその項目になってきます。
もちろん売ってしまえば、それら金額の負担はなくなりますが、他人に貸すなども含めて、その後も継続して所有するとなれば、それら金銭的負担を余儀なくされます。
それら金額を負担しても、持ち続けるメリットはあるかどうか、売ってしまったほうがメリットはあるのではないか、それらの判断材料になります。
さらに、もし売却したとして、その後手元に残るお金を計算するために、土地購入代金、建物建築ないし建て替え費用の数字も拾っておきましょう。
建物売却益＝土地建物の売価－(土地購入代金＋建築費用＋諸費用)
という計算式で、税引き前の手元に残る資金がわかるからです。
ここまでで、親の家のスペックのだいたいを把握することができたはずです。
この次に、実際に売るのか、貸すのか、所有するのがいいのか、今回集めた資料を元に、住宅市場に出した時に競合他社と比較した時に競争優位性があるかどうかの判断をしていくことになります。
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