空き家になった家(実家)をできるだけ高く早く売りたい時の考え方


空き家になった実家を売ることを決めたら、実際に買い手を探すことになります。その際、できるだけ高く売りたいと思いますよね?

そのために知っておくべきことがあります。知識がなく相手の言いなりになっていては、不当に安く買い叩かれてしまう恐れもあります。

そうならないためにも、できるだけ高く、そして早く売るための知識をお伝えしていきます。

この記事を読み終えた時、今あなたが持っている物件がどうやったら高く売れるかがわかることでしょう。

 

不動産売買会社に物件の査定を依頼する

親の家を売ると決めたら、買い手を見つけなければなりません。自力でその相手を見つけるのは困難です。不動産売買会社に依頼しましょう。

物件価値の査定をしてもらう業者の数は、2~3社でOKです。あまりに多くの業者に依頼してしまうとそのやりとりだけで疲れてしまいますし、逆に1社だけだと、不当に安く買い叩かれてしまいます。

ですから、2~3社程度に依頼するのが妥当と言えます。

 

査定を依頼する不動産売買会社の選定基準

では、依頼する相手先の不動産会社はどこでもいいのかと言うと、そうではありません。どういう基準で、どんな業者を選定すればよいか、査定を依頼する2~3社はこんな会社にするといいよ。という基準をお伝えしていきます。

 

全国に多くの支店を抱えている業者

規模の大きい会社は、それだけ独自のネットワークを持っています。こういう業者に依頼すると、そのネットワークをもとにした情報提供をしてもらえますし、田舎部など遠方の土地でも取引に応じてくれるケースが多いです。

地元の人間だけでなく、全国から買い手を募る目的のためにも、1社は規模の大きい不動産会社に依頼することにしましょう。

 

地元で長年、営業している業者

地元密着企業は、その地域情報に詳しいことが多く、親の家を売るにあたって、地元の廃品回収業者など必要な様々な情報をもらえる可能性があります。

 

このようなことを考えながら、売買実績のある会社2~3社に査定を依頼してみましょう。

そして、査定を依頼する時の注意点としては、どの業者に対しても同じ物件概要を示すようにしてください。その条件をバラバラにしてしまうと、どの業者が良い条件を提示してきてくれているのか比較検討することができません。

また正確な査定を実施するためにも、物件の良い部分だけでなく、損傷部分など不具合が生じている部分についても、業者に伝えるようにしてください。

 

最終1社に絞り込む時の考え方

査定を依頼した会社から、査定金額が提示されたら、どの業者に売却を依頼するかを決めていきます。その際、どういう基準で最終1社に絞り込むと良いのかをお伝えしていきます。

 

その査定価格になった理由をきっちり説明できるかどうか

業者が出してくる査定価格には必ず根拠があるはずです。その根拠が説明できるか、そしてその根拠は何なのか、をしっかり聞きましょう。

物件のどの部分をどのように評価したのか、加点部分と減点部分をきっちり説明してもらいましょう。

 

その地域の実際の取引事例を踏まえているか

査定価格とは、「これだけの値段で売り出しましょう」という価格のことを言います。その価格には先ほど説明したように根拠があるはずですが、その根拠にはただただ机上ではじき出した数字ではいけません。

実際に、不動産市場で売買取引された物件の実例をベースにした数字であることを確認しましょう。

 

査定価格が高ければ良いというものでもない

やはり業者もビジネスなので、自社と取引してもらえるように、わざと高い査定価格を提示してくるところがあります。

そのような業者にありがちなのが、実際に売却依頼を出して、物件を売りに出してしばらく経った後、「この値段じゃあ売れないので、値下げしますね」と言ってくるケースです。

やはり、業者にとっても早く物件を売り抜きたいと思うのが自然ですからね。担当物件を持ち続ければ持ち続けるほど、それだけ会社側が負担するコストはかさんでいきますから。

しかし、値下げすれば買い手がつくのかと言うと、そういうことでもありません。むしろ、値段が下がったということは、「この物件は何か重大な欠陥があるのではないか」と思われてしまいます。

ですから、最初から妥当な金額を提示するのが最も効率的かつ合理的なのです。

 

専任媒介前提の依頼にしたほうがよい

不動産会社へ売却依頼を出す時に、契約の仕方が2種類あります。それが、専任媒介契約と一般媒介契約の2つです。

しかし、ここでは、「専任媒介契約」で契約を結ぶことをオススメします。つまり、最終的に依頼する会社を最初の2~3社から1社に絞り込むのです。

最終的に1社に絞り込むのはなぜかと言うと、その物件を売却できる権利を持ってるのはその1社だけという状態、つまり専任媒介契約とすることで、その会社が買い手先を精力的に見つけるように動いてもらうためです。

逆に、一般媒介契約は複数の会社にその物件を売る権利を持たせること、つまり、「A社だけでなく、B社・C社もその物件の買い手を探してきてください」と依頼することを意味します。

この一般媒介契約を避けたほうがよい理由は、不動産会社は物件を売り、その売却手数料で稼ぐわけですが、この契約だと、他の不動産会社が先にその物件の買い手を見つけてきた場合、自社には一切、売却手数料が入ってこないため、その物件を売ることに本気にならないためです。

一方、専任媒介契約であれば、その物件の持ち主が自力で買主を見つけてきた場合でも、持ち主はその契約を結んだ不動産会社に売却手数料を払わないといけないことと、また専任媒介契約期間は3ヶ月と限られているので、その期間中になんとか買い手を見つけ、その物件を売ることに本気になってくれるのです。

この他にも、専任媒介契約だと、指定流通機構と言って、全国の不動産業者だけが閲覧できる物件ページに担当物件を登録することが義務付けられており、通常よりも早く買い手を探せるようになるのです。一般媒介契約の場合は、このページへの登録義務がありません。

また、専任媒介契約だと、頻繁に(最低1週間に1回以上)現在の営業活動の報告を受けることができます。売ろうとしている物件が遠方にあり、また売却を依頼している不動産業者も遠方にある場合、不動産会社には現状を報告する義務がありますので、安心できます。

結局、一般媒介契約だと、いつ買い手を見つけてきてもいいわけなので、買い手を見つける営業活動を後回しにしてしまうんです。そうなっては、いつまで経っても買い手が見つからないということになりかねないので、専任媒介契約をオススメします。

 

早く売りたい場合

何らかの事情で、物件を早く売りたい場合、その物件と同等クラスの相場価格よりも低い数値を売り出し価格にしましょう。

不動産を買いたいと思っている人間は、常にインターネットで不動産会社の売買ページを見ているものです。そこに、築年数の割に価格が安い物件があれば、閲覧者の目に留まる可能性が高まります。

大都市部から離れているはずれた地域にある物件の場合は、早く売りぬくために、相場より少々価格を下げた方がよいでしょう。

 

手始めに物件の隣の家に交渉するのもアリ

もしかしたら、物件のお隣の家の方が買い手になってくれるかもしれません。一度、声をかけてみましょう。

ただし、自分で交渉することだけはやめてください。必ず、不動産会社に間に入ってもらって、購入の打診をしてもらうようにしてください。

直接交渉をしてしまうと、お隣さんということもあって、価格を遠慮したり言いたいことをはっきり言えなかったりと、スムーズに交渉が進まないことが考えられるからです。

 

できるだけ高く売りたい場合

できるだけ高く売りたい場合、その分、時間はかかります。しかし、売り出し価格で3ヶ月間待ってみても、まったく反応がないということであれば、脈なしと判断するべきです。

しかし、簡単には取引価格を下げたくないということであれば、次、不動産市場が活気づく時期を待って、その時にまた同じ価格で売りに出すということをしてみてもよいかもしれません。

多くの人が住宅を買いたいと思う時というのは、給料ボーナス時期、好景気の時が例として挙げられます。

 

築年数が古い家の売り方

築年数が古い30年超の物件の売り方は、「中古住宅で売る」「古家付き土地で売る」「更地で売る」の3パターン。以下、それぞれで説明していきます。

 

中古住宅で売る

そのままの状態でも住めそうな場合は、そのまま売りに出す選択もアリです。買い手側からすれば、すぐ住めるし、築年数が古いので建物評価額はほぼ0円で取得できるというメリットがあります。

 

古家付き土地で売る

住める人は住めるけど、住めないと判断する人も中にはいるだろうな。という損傷具合の物件に関しては、古家付き土地として売ります。

この場合のメリットは、建物評価0なのに住むことができるレベルならラッキー!と買い手が思ってくれる可能性があるところです。

しかし、もし住めないなら取り壊したいと買い手から申し出がある場合があり、その場合は取り壊し費用を値引きしてほしいと追加依頼があるかもしれません。

これは、その時々の条件次第で、応じるかどうかを決めます。

 

更地で売る

どう考えても、人が住むことができない物件の場合、取り壊して更地にしてから売ります。確かに、更地にした方が高く売ることはできるのですが、更地の場合、固定資産税が約6倍にまで上がってしまうことがネックです。

常に税金を払い続けるのはリスクなので、早く買い手が見つかるような価格で売りに出すようにしましょう。

 

親の家のセールスポイントを洗い出す

早く、そして高く売るために、物件の価値を不動産の購入を検討している方々に向けてアピールをしていく必要があります。

あなた所有の物件の魅力を洗い出していきましょう。

  • 稀少な資材を使って作られた家ではないか?
  • 設備内容が充実していないか?
  • 部屋からの眺めはよくないか?
  • 良く手入れされた立派な庭ではないか?

このあたりが物件価値を上げるチェック項目になります。

築年数が古い家であれば稀少な材質で建築されているかもしれませんし、設備面もバリアフリーや床下暖房など都市部の家庭でもあまり見られないような設備があるかもしれません。

また自然豊かな場所に物件があるということであれば、高台からの眺めが良いかもしれませんし、一軒家であれば季節によっては果実のなる木が植えられていた木があるような立派なお庭をお持ちかもしれません。

これらはすべて売り出し価格を上げることにつながってきますから、今一度、物件のスペックを確認してみてください。

 

親の家を売却した時にかかる費用

  1. 不動産会社仲介手数料
  2. 抵当権抹消登記代
  3. 売買契約書印紙税
  4. 住所移転登記代

これらが、物件を売った時にかかってくるお金です。

  • 売却金額1000万円の場合・・・約40万円
  • 売却金額2000万円の場合・・・約75万円
  • 売却金額3000万円の場合・・・約105万円

こちらが、売却金額に応じた売却するのにかかる費用の目安です。参考にしてみてください。

 

親の家を売る時に知っておくとよいポイント

「瑕疵担保責任」という言葉をご存知でしょうか。

日常生活では聞きなれない言葉だと思いますが、もしもの時のために備えて、親の家を売却する時に知っておくと良いことなので、ご説明します。

そもそも、「瑕疵」というのは、その物件に欠陥があることを指します。例えば、古い物件であれば、湯沸し器などの設備が壊れているだとか、屋根から雨漏りがする、といったことが考えられるでしょう。

この「瑕疵」なのですが、原則として、売り主が買い主に対して、契約前にきちんと説明しておく必要があるんですね。

しかし、もともと親所有の家であれば、自分が把握していない損傷部分もあってもおかしくはありません。

そして、買い主が瑕疵がある事実を知らないまま購入を決めたとします。その買い主が実際にその物件に住んだり利用するまで預かり知らなかった瑕疵を法律上、「隠れた瑕疵」と言います。

買い主は、売り主に対して、その隠れた瑕疵部分の修繕を求めたり、損害賠償の請求をすることができるのです。また、その瑕疵が住むことができないレベルであれば、売買契約の解除を求めることができ、最初から契約は無かったことにもできるのです。

このように、法律上、物件の売り手は買い手に対して、瑕疵に関する責任を負っており、これを「瑕疵担保責任」といいます。

いかがでしょうか。もし、この責任を追及されてしまったら・・・と考えると、恐くありませんか?

大丈夫です。打つ手はあります、それが、「瑕疵担保責任の免責」です。

物件の買い手を探す時、不動産会社に依頼するのが一般的ですが、その際、売買契約書に、この「瑕疵担保責任の免責」について条項を入れてもらうのです。

「え、そんな都合のいいこと言っていいの?」と思うかもしれませんが、買い手が納得すれば問題ありません。大丈夫です。

もしかしたら、不動産会社から買い手を探す前に、「現状有姿で売りますか?」と聞かれるかもしれませんが、これも同じことです。

つまり、「この物件は今のままの状態で売りますから、買った後のことは買い主さん、あなたの方で対応してくださいねー」ということです。

必ず、契約書には、瑕疵担保責任はない旨記載するようにしてください。

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